Invertir en propiedades con los números a la vista
Comercializamos departamentos nuevos en la Región Metropolitana. Partimos por lo que tu perfil financia de verdad y recién después miramos proyectos.
Cognitiva acompaña la compra de departamentos nuevos para inversión en la Región Metropolitana. Ordenamos el proceso completo —capacidad de financiamiento, selección de proyectos, reserva, promesa y escritura— y comparamos escenarios de arriendo con supuestos explícitos. La comisión de corretaje la paga la inmobiliaria vendedora.
Comercialización integral, no un catálogo
Una compra no se cae por el precio: se cae por un pie mal calculado, por una renta que no acredita lo que el banco pide o por un plazo de entrega que no calzaba.
Partimos por tu capacidad real
Antes de mirar proyectos establecemos qué monto permite financiar tu perfil. Sin ese número, visitar pilotos es perder tiempo.
Filtramos lo que sí califica
Revisamos disponibilidad, condiciones de reserva y plazos de entrega directamente con las inmobiliarias, y te presentamos solo las alternativas que calzan.
Comparamos escenarios, no promesas
Evaluamos demanda de arriendo del sector, tipo de unidad y gastos comunes, con los supuestos de arriendo y de meses sin arrendar a la vista.
Coordinamos hasta la inscripción
Precalificación, visita, reserva, promesa y escritura. Te acompañamos hasta que la inscripción en el Conservador esté hecha.
Lo que define si una inversión se sostiene
Comprar para arrendar y comprar para vivir no se evalúan con la misma vara. Estos son los factores que revisamos en el caso de inversión.
Demanda de arriendo del sector
Quién arrienda ahí, qué tipo de unidad busca y qué oferta compite. Un buen precio en un sector sin demanda no es una buena inversión.
Tipo y tamaño de la unidad
La rotación y el perfil del arrendatario cambian entre un estudio, un 1D1B y un 2D2B. Cada formato tiene su propio riesgo de vacancia.
Gastos comunes y contribuciones
Son el costo fijo que más se subestima. Un edificio con amenidades caras se come el margen del arriendo mes a mes.
Meses sin arrendar
Ningún escenario serio asume ocupación permanente. Lo modelamos explícitamente y vemos si el dividendo se sostiene igual.
Plazo de entrega
En proyectos en blanco o en verde pasa tiempo entre la promesa y el primer arriendo. Ese período se financia con algo.
Costos que van aparte del precio
Gastos operacionales del crédito, tasación, estudio de títulos, notaría e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Tres cifras antes de visitar el primer piloto
La tasa, el plazo y el monto final los define el banco al evaluar tu caso. No negociamos tasas ni comprometemos aprobaciones.
- Pie
20%
Por regla general la banca financia hasta el 80% del valor. Con la garantía estatal FOGAES, en vivienda nueva de primera venta el financiamiento puede llegar al 90%, es decir un pie de 10%. Referencial a agosto de 2026: los requisitos y el tope de valor los fija el programa y los verifica el banco.
- Dividendo
En UF
La cuota mensual del crédito depende del monto financiado, del plazo, de la tasa que apruebe el banco y del valor de la UF. El crédito se expresa en UF y se paga en pesos: la cuota en pesos varía cada mes.
- Costo del servicio
$0
Para ti como comprador, la comisión de corretaje la paga la inmobiliaria vendedora. Pagas el pie, los gastos operacionales del crédito y los costos de notaría e inscripción, que son los mismos que pagarías comprando directo.
Los montos presentados son una simulación referencial y no constituyen ingreso garantizado ni promesa de rentabilidad. Los valores reales dependen de la UF, del proyecto y de la evaluación de cada institución financiera.
Las seis etapas, en orden
Cada etapa termina en algo concreto: sabes en qué paso estás y qué falta.
- Etapa 01
Contacto
Nos cuentas para qué compras, qué presupuesto manejas y en qué comunas te interesa buscar. Salimos con un perfil de búsqueda escrito.
- Etapa 02
Precalificación
Ordenamos tus antecedentes y los presentamos a la banca para conocer el monto que tu perfil permite financiar. La evaluación y la decisión son del banco.
- Etapa 03
Visita
Recorres las alternativas que calzan con ese monto, con la ficha de cada proyecto: gastos comunes, plazo de entrega y condiciones de reserva.
- Etapa 04
Reserva
Se bloquea la unidad elegida con el monto de reserva que fija la inmobiliaria. Revisamos contigo qué dice ese documento antes de que lo firmes.
- Etapa 05
Promesa
Se firma la promesa de compraventa y queda formalizada la forma de pago. Coordinamos los plazos entre la inmobiliaria y el banco.
- Etapa 06
Escritura
Se firma la escritura, se inscribe en el Conservador y recibes la unidad. Te acompañamos hasta que la inscripción esté hecha.
Lo que se pregunta antes de decidir
¿Conviene comprar un departamento para invertir?
Depende del proyecto, del sector y de los supuestos de arriendo y de meses sin arrendar que uses. Comparamos escenarios contigo con esos supuestos a la vista. No prometemos rentabilidad ni plusvalía: ninguna de las dos está garantizada, y cualquiera que la garantice te está vendiendo humo.
¿Cuánto pie necesito?
Por regla general, 20% del valor de la vivienda. Con la garantía estatal FOGAES, en vivienda nueva de primera venta el financiamiento puede llegar al 90%, o sea un pie de 10%. Cifras referenciales a agosto de 2026: el porcentaje final lo determina el banco al evaluar tu perfil.
¿Ustedes aprueban el crédito hipotecario?
No. La evaluación y la aprobación son de la institución financiera. Ordenamos tus antecedentes, los presentamos y coordinamos los plazos, pero el monto, la tasa y la decisión los define el banco. Tampoco somos tasadores.
¿Cuánto me cuesta el servicio a mí como comprador?
Nada. La comisión de corretaje la paga la inmobiliaria vendedora. Tú pagas el pie, los gastos operacionales del crédito y los costos de notaría e inscripción, que son los mismos que pagarías comprando directo.
¿Qué beneficios estatales existen hoy?
A agosto de 2026 el MINVU mantiene vigente el DS1 para sectores medios, con tramos según el valor de la vivienda, y el DS19 de integración social y territorial; además existe la garantía estatal FOGAES. Los topes, requisitos de ahorro y fechas de postulación se consultan en minvu.cl, que es la fuente que manda.
¿Publican precios y stock disponible?
No. El stock vive en los sistemas de cada inmobiliaria y cambia a diario; publicarlo desactualizado no le sirve a nadie. Revisamos disponibilidad y condiciones en el momento en que las necesitas, según tu perfil de búsqueda.
Partamos por tu capacidad de financiamiento
La primera conversación sirve justamente para establecer qué monto permite financiar tu perfil, antes de mirar proyectos.